Alle andre typer udgifter end udvendig vedligeholdelse og forbedring, kan som hovedregel ikke dækkes af bindingskontoen.
Driftsudgifter
Ejendommens faste, årligt tilbagevendende udgifter er driftsudgifter. Disse udgifter indgår i det omkostningsbestemte lejebudget og dermed i den leje, der betales.
Mange huslejenævn anvender normtal for nogle driftsudgifter. Normtallene reguleres typisk en gang om året og varierer fra nævn til nævn, men mange af nævnene har normtallene på deres hjemmeside.
Nævnspraksis viser, at når der er fastsat et normtal for en given udgift, accepterer huslejenævnet som udgangspunkt ikke, at udlejer taget et højere beløb med i budgettet.
Der findes i dag normtal for fx administration og vicevært/renholdelse. I nogle huslejenævn indgår trappevask i normtallet for renholdelse også udgifter til vinduespudsning og evt. andet rengøring, fejning, snerydning og almindelig pasning af haveanlæg indgår.
I normtallet for administration indgår alle de udgifter, der har med administration af en ejendom at gøre fx porto, gebyr for betaling, honorar til advokat for bistand i forbindelse med lejeaftaler, honorar til revisorer for udfærdigelse af diverse regnskaber.
Eksempler på driftsudgifter:
- Administration
- Renholdelse
- Skatter og afgifter
- Forsikringer
- Vicevært og gårdmand
- Leasingudgifter (f.eks. traktor og fejemaskine)
- Revisorhonorar
- Lovpligtige serviceabonnementer (elevator og centrifuge)
- Skorstensfejning
- Snerydning
- Udarbejdelse af varmeregnskab og kontrolmanual
- Vejbidrag
- Vinduespolering og trappevask
- Graffitiabonnement.
Antenne
Udgifter til Copy-Dan og andre signalleveringsafgifter samt udgifter til vedligeholdelse, forbedring og udskiftning af antenneanlæg skal medtages i antennebudgettet.
Indvendig vedligeholdelse
Hovedreglen er, at maling, hvidtning og tapetsering i lejligheder er indvendig vedligeholdelse, som ikke kan tages med over kontoen for udvendig vedligeholdelse (§ 18 og 18 b) eller forbedringskontoen (§ 63 a).
Maling, hvidtning og tapetsering i lejligheder er defineret i lejelovens § 21 som indvendig vedligeholdelse. Udgiften til indvendig vedligeholdelse skal afholdes efter reglerne i lejelovens § 22-23 om konto for indvendig vedligeholdelse.
§ 18 b
Det fremgår af boligreguleringslovens § 19, stk. 1, 1. pkt.:
”På kontoen efter § 18 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i § 21 i lov om leje, ….”
Der kan medtages et beløb over den udvendige vedligeholdelseskonto svarende til det absolut nødvendige følgearbejde til vedligeholdelsesarbejder (og forbedringsarbejder, som efter reglerne er medtaget over kontoen). Fx malerarbejder efter:
-
Udskiftning af faldstamme
-
Udskiftning af radiator
-
Skader, eksempelvis vandskade, når udgiften ikke er dækket af udbetaling fra forsikring.
Når kun absolut nødvendige følgearbejder kan tages med over kontoen, vil eksempelvis udgifter til maling af rummets øvrige vægge m.m. ikke kunne fradrages § 18 og 18 b-kontoen, selvom der efter vedligeholdelsesarbejdernes afslutning fremtræder forskellig farvenuance eller lign.
§ 63 a
Der kan over forbedringskontoen medtages et beløb svarende til det absolut nødvendige følgearbejde til det forbedringsarbejde, der tages med over kontoen.
Baggrund
Dom fra Lyngby Boligret (16. december 2010 / GD 2011/08 B)
Boligretten udtalte, at udgifter til malerarbejde, kan tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto:
- Når disse er afholdt i tilknytning til vedligeholdelsesarbejde, som hører under udlejers vedligeholdelsespligt, og
- Hvor udlejers vedligeholdelsesudgifter også kan fradrages § 18 kontoen, og
- Når disse er absolut nødvendige følgearbejder.
Der var mellem parterne – GI og udlejer – enighed om, at de omtvistede arbejder var absolut nødvendige følgearbejder.
Varme og vand
Hvis udlejer leverer varme og varmt vand, skal han årligt udarbejde et regnskab over udgifterne til lejerens forbrug.
I dette regnskab kan i princippet kun medtages udgifter til det reelle brændselsforbrug, men sker leverancen af varme og varmt vand fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, som f.eks. fjernvarme eller naturgas, skal den samlede udgift til varme og varmt vand indgå i regnskabet. Derudover skal udgifter til kontrolmåling, justering og rensning af oliefyringsanlæg (energiledelsesordningen - ELO) indgå i regnskabet. Udgifterne til at udarbejde varme- og varmtsvandsregnskabet og kontrolmanual skal ikke indgå i regnskabet for varme og varmt vand men i driftsudgifterne på det omkostningsbestemte lejebudget.
Serviceabonnementer
Som udgangspunkt skal serviceabonnementer medregnes i det omkostningsbestemte lejebudget.Serviceabonnementer, der har vedligeholdelsesmæssig karakter, er udgifter, der kan medregnes i vedligeholdelsesregnskabet. Det kan fx være elektrolyseabonnement og kloakservice.
Serviceabonnementer, der er lovpligtige (sikkerhedseftersyn af elevatorer og centrifuger), skal medregnes i det omkostningsbestemte lejebudget.
Lejerens vedligeholdelsespligt
Lejeren skal vedligeholde og udskifte nøgler og låse i lejligheden. Lejer og udlejer kan også have aftalt, at lejeren har pligt til at vedligeholde og forny andre installationer i lejligheden, (jf. den tidligere formulering i lejelovens § 20). Udgifter som er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, kan ikke medtages over vedligeholdelseskontoen.
Byfornyelse
Udgifter afholdt til offentlig byfornyelse, kan som udgangspunkt ikke medtages i regnskabet til GI, da der ydes støtte til disse udgifter. Har kommunen fratrukket saldi på udvendige vedligeholdelseskonti (§ 18 og 18b) eller forbedringskontoen (§ 63a) ved beregningen af de støttede udgifter, kan disse beløb dog medtages som en udgift på regnskabet til GI. Hvis udlejer medregner byfornyelsesudgifter på regnskabet til GI, skal udlejer sende kopi af det godkendte byggeregnskab fra kommunen.